Se acentúa el ocaso del segundo gran boom inmobiliario español

A principio de los años noventa los propietarios de vivienda se encontraron de sopetón a las puertas de una crisis inmobiliaria que ni los más señeros expertos habían advertido. Una década y media más tarde la historia vuelve a repetirse con una vis más bursátil.

Dicha debacle de los noventa provocó los primeros descensos en el valor de los inmuebles registrados en la España moderna y democrática. En esta ocasión el primer aviso a navegantes se ha producido en las empresas cotizadas en bolsa, ya que los datos sobre los precios de los pisos publicados hasta ahora habían mostrado un aterrizaje suave. Los expertos creen que el actual ciclo, vigente desde 1997, está agotado y que comienzan nuevos tiempos para las empresas vinculadas al sector.

Los datos publicados hace dos semanas por el Ministerio de Vivienda sobre la evolución del valor de los pisos en el primer trimestre de 2007 ha servido como pistoletazo de salida para dar por finiquitada casi definitivamente la tan manoseada burbuja inmobiliaria. El informe del departamento que encabeza María Antonia Trujillo constata un aumento de precios del 7,2%, el más bajo desde 1999, y confirma el estancamiento e incluso el descenso de precios en diversas zonas del país.

Pero el gran revulsivo para este mercado, verdadera locomotora de la economía española en la última década y que ha deslumbrado a los inversores de toda Europa, se produjo el martes 27 de abril. El detonante, el desplome de la inmobiliaria revelación Astroc, que cogió también por sorpresa a la mayoría de las casas de análisis y que ha abierto desde entonces una brecha de alcance aún desconocido para los inversores y para el conjunto del mercado.

Desde ese martes negro para la bolsa española las correcciones se han agolpado con gran virulencia. Astroc ha perdido un 69%, aunque la escabechina ha llegado también a sus colegas Urbas (-26%), Montebalito (-22%), Cleop (-16%) o Fadesa (-12%), por poner sólo algunos ejemplos. Incluso los valores que forman parte del Ibex 35 han sufrido en su cotización la pérdida de confianza en el sector del ladrillo. FCC, la constructora que preside Esther Koplowitz, ha perdido un 10% de su valor, mientras que Inmocaral, la segunda inmobiliaria del país tras Metrovacesa, ha cedido el 15%.

Jaume Puig, presidente de Gaesco Gestión, subraya que existen hedge funds “apretando”, es decir, poniendo papel sobre el tapete y tirando hacia abajo los precios de los valores del sector del ladrillo. “Hay carencia de inversor fundamental, hace tiempo que está fuera”, a lo que se añade que sólo cabe lugar “al seguidor de tendencia” o el especulador. Los expertos de Banif, por su parte, estiman que las correcciones de los valores del sector “no deben sorprendernos teniendo en cuenta la verticalidad de la subida previa”. Según los cálculos de esta entidad financiera, la revalorización media de las inmobiliarias cotizadas en el mercado español “fue del 143% en 2006, cuatro veces superior a la experimentada por el índice General de la Bolsa de Madrid”.

Aunque el súbito giro en la cotización de estas empresas ha generado un cierto debate entre los que consideran que se trata de un “pinchazo” en toda regla y los que estiman que es una tormenta correctora pasajera, el sentir del sector es que la debacle bursátil es la punta del iceberg de un mal que afecta al sector y que ya ha marcado un antes y un después en este boyante mercado.

Según los analistas consultados por INVERTIA, el terremoto bursatil de las últimas semanas es un arrastre generado por el descalabro de Astroc que en ningún caso acabará en crack de estas compañías. Advierten que esta corrección “se veía venir” por la gran sobrevaloración de la mayoría de los valores, entre ellos algunos de escasa capitalización como Urbas o Montebalito y no descartan que a medio plazo contagie a otros mercados como la banca.

También culpan de la pérdida de confianza en el sector a la subida de tipos desde 2006 y a la ralentización del valor de la vivienda en los últimos dos trimestres. No en vano, en el último año el índice hipotecario al que están referenciados gran parte de las hipotecas de los españoles ha subido un punto y medio (cerró febrero en el 4,25%) y amenaza con superar el 4,5% antes de que finalice el año.

Algunos prestigiosos medios internacionales de la talla del “Financial Times” no tienen duda de que el mercado inmobiliario español muestra "todos los signos de una burbuja a punto de estallar" y el contagio de este cambio de tendencia al sector europeo dependerá de si se extiende el "pánico de los inversores", según recogía el artículo de opinión "Lex Column" del diario británico.

También hay espertos que hablan de un adelanto en bolsa del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Para Jesús Fernández, analista de la casa Finantia, las compañías del ladrillo están pagando sus vertiginosas subidas con “brutales caídas”. Para el experto, el desplome de Astroc ha sido el pistoletazo de salida a una crisis del sector con insospechadas consecuencias para valores achicharrados por una especulación desmesurada. Fernández recuerda el caso de Terra, que llegó a valer más que BBVA. “Se ha pagado humo a precio de hecho”, resume.

Antonio Guinea, responsable de Corporate Finance de Aguirre Newman, comparte este punto de vista y subraya que el descalabro se debe al pánico por el caso de Astroc. “Lo que ha pasado se veía venir. Yo no entendía cómo era posible que una compañía como esta, que cotiza por encima de los 8.000 millones de euros pudiera tener un capital flotante por debajo del 20%”. Guinea asegura que era lógico que el derrumbe de Astroc acabara extendiéndose al resto de las inmobiliarias y a otros sectores afines “ya que todo el mundo sabe que ciertos valores pequeños como Montebalito o Urbas, y la bolsa en general, que ha sobrepasado los 15.000, está totalmente sobrevalorada”.

De hecho, a este experto la situación de estos últimos meses le recuerda al año 2.000 cuando la euforia corporativa disparó las compras y las primas pagadas y todo ello repercutió en un boom bursátil, que luego tuvo graves consecuencias.

A estos factores se añade, según el responsable de Aguirre Newman, la desaceleración de la vivienda pese a que el trasfondo del mercado sigue siendo robusto.

Para Josep Monsó, experto de la casa Gaesco Bolsa, “no es ninguna sorpresa” el derrumbe de los valores inmobiliarios. “La mayoría cotiza por encima de su valor neto contable (NAV). Cuesta más comprarlas en bolsa que ir y adquirir directamente del parque inmobiliario”. Para Monsó, estamos en un ciclo de tipos al alza que está encareciendo mes a mes las hipotecas, lo que puede poner en aprietos al sector.

Según Josep Monsó, una cosa es el sector inmobiliario y otra el resto de la bolsa. Para el experto aún existen valores baratos, “se pueden comprar blue chips sin mirar”. Aunque en este caso hay que andar con pies de plomo, ya que el crecimiento de la economía española ha dependido de la construcción en una importante parte, por lo que el efecto arrastre no se puede descartar, según el experto de la firma Gaesco. “La disminución de la riqueza de la gente puede tener impacto en la economía”.

Por otro lado, según la web inmobiliaria Idealista.com, la debacle bursátil de los valores inmobiliarios lo único que ha hecho es aflorar y oficializar la desaceleración que vive el mercado inmobiliario desde el año 2005 y por tanto significa un ajuste de las expectativas existentes sobre estas compañías. En opinión de estos expertos las grandes expectativas generadas en los últimos años en el sector por la fiebre de fusiones y adquisiciones se están moderando por el desplome de empresas como Astroc y está devolviendo a estas empresas a la media de su valor. Los responsables de esta web inmobiliaria estiman que no hay motivos para creer que se avecina ningún crash en el valor de la vivienda y reiteran su previsión de que los pisos suban este año entre el 2 y el 5%.

¿Momento de buscar gangas?

Por su parte, de acuerdo con el director general de Capital Markets de CB Richard Ellis, Adolfo Ramírez-Escudero, aún faltan elementos de juicio para sacar conclusiones del desplome inmobiliario de hoy porque ha sucedido todo muy rápido. En cualquier caso, matiza que el caso de la pérdida de confianza en Astroc “es muy específico, de origen posiblemente interno de la compañía, que no tendría porqué aplicarse al resto del sector que cotiza en bolsa”. Por ello, estima que el efecto arrastre que está teniendo en otras compañías por la inquietud y la volatilidad generada “no me preocupa”. Agrega que “estoy seguro que la cotización de estas empresas corregirá al alza, con lo que creo que puede ser buen momento para tomar en algunos valores de gran recorrido alcista como Sacyr”.

Muy alejada de esta visión se encuentra la del analista Alberto Espelosín, de Ibercaja Gestión, que calificó a Bloomberg la situación como el “estallido de la burbuja inmobiliaria” y añade que también los bancos se pueden ver arrastrados por esta mala coyuntura inmobiliaria.

En este sentido, Javier Ruiz-Capillas, analista de ING, recuerda también a Bloomberg que “el boom bursátil de estos valores estaba totamente injustificado y se debía en muchos casos a la baja liquidez de algunas compañías y a la participación de grandes empresarios del sector". En su informe de hoy, este experto asegura que "la crisis ya está aquí y el riesgo se está trasladando a las compañias inmobiliarias, despues a la constructoras y finalmente a los bancos".

El Gobierno lo ve como una mera corrección

El Gobierno ha salido al paso para restar importancia al desplome. En concreto, ha atribuido la bajada generalizada de las compañías inmobiliarias a un "proceso de corrección" de los títulos de estas empresas, "después de haber alcanzado máximos históricos en jornadas anteriores".

A juicio del Gobierno, "lo que se está produciendo es un reajuste de las cotizaciones después de que en los últimos meses varios valores hayan experimentado fuertes alzas que les han llevado a cotizar muy por encima de su valor, como han asegurado los expertos". Nubarrones sobre el sector

Sin embargo, la pérdida de fuelle en el sector inmobiliario se percibe desde hace meses a nivel de la calle entre los compradores y vendedores de inmuebles de segunda mano. Las agencias inmobiliarias y las compañías especializadas en la compra venta por internet ya habían dado la voz de alarma sobre la guerra de precios desatada en este mercado con motivo de la ralentización en los plazos de venta de los pisos por el fuerte aumento del precio alcanzado en los últimos años y por el aumento de tipos de interés.

Hace unos días, el presidente del salón inmobiliario Construmat, Bruno Figueras, reconoció que el sector inmobiliario y de la construcción "vive un momento de cambio de ciclo", que se ha reflejado en la evolución de determinados valores en bolsa. "Hay un cambio de tendencia evidente y claro. Y personalmente espero que el desenfreno que ha pasado el sector acabe, pero de una manera suave", subrayó Figueras, presidente además de la promotora Habitat, en la presentación de este certamen que organiza Fira de Barcelona. Para Figueras, "este cambio de tendencia está afectando más a las segundas residencias y a los pisos de segunda mano y menos a la promoción de primera vivienda, que personalmente espero que siga creciendo, pero menos, alrededor de un 7% este año en el conjunto de España".